A pandemia da Covid-19 afetou negativamente a economia e o desemprego bateram recorde neste período. Em decorrência da queda no faturamento de diversas famílias, a inadimplência atingiu diversos setores, entre eles, o condominial. A falta de pagamento por parte dos moradores afeta diretamente o dia a dia do condomínio, pois sem dinheiro em caixa, não é possível fazer manutenções periódicas necessárias, quando falamos de receitas ordinárias, melhorias na estrutura residencial, quando falamos em receitas extraordinárias, além de provocar o atraso no salário dos funcionários.
De acordo com a pesquisa Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial, realizada pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), a maior entidade que representa este setor, o último trimestre de 2021 registrou a menor média histórica de inadimplência no pagamento de boletos condominiais no Estado de São Paulo, com o índice médio de 2,20%. Em janeiro de 2022, houve um aumento na inadimplência para 2,41%.
Lei sobre inadimplência em condomínios
O artigo 1336 do Código Civil – I, destaca: “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)”. Deste modo, é dever do condômino contribuir para as despesas do edifício.
O § 1º do artigo 1336 prevê: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”. Por lei, a cobrança de juros no valor mensal é autorizada.
Além da inadimplência afetar a saúde financeira do condomínio, trazendo prejuízos significativos relacionados às melhorias no ambiente, há a insatisfação com a gestão do síndico, prejudicando o convívio em harmonia entre os moradores, tendo em vista que os adimplentes, muitas vezes, acabam pagando taxas extras a fim de suprir a falta de pagamento dos inadimplentes. Evidentemente, esta situação gera um conflito entre os moradores e também com o síndico.
Alternativas para reverter a inadimplência condominial
Solucionar a inadimplência não é uma tarefa fácil, pois o cenário econômico ainda não é favorável. Entretanto, para evitar que as finanças do condomínio sejam ainda mais prejudicadas, algumas alternativas podem ser eficazes, minimizando os prejuízos acumulados ao longo da pandemia.
O parcelamento de débitos é sempre uma solução que contribui para que o condômino se organize e pague as parcelas, porém, é preciso que ele esteja ciente dos juros previstos em lei.
Uma das maneiras adotada para a reverter a inadimplência é a aprovação para a contratação de uma empresa garantidora das cotas condominiais, que subsidia um condomínio com a receita integral e cobra os inadimplentes. Este serviço é seguro por garantir a integralidade da receita e, para os adimplentes, não muda nada e nem há adição de taxas, uma vez que eles continuam pagando em dia. Quanto aos inadimplentes, esta empresa garantidora irá realizar as cobranças para quitar as parcelas em atraso junto ao condomínio.
Mas, nada substitui a busca por uma conversa amigável para compreender a situação dos condôminos inadimplentes, para assim, auxiliar na busca de alternativas para solucionar este problema. Avaliar cada caso individualmente é uma maneira de oferecer formas de pagamento que se encaixem no orçamento do morador e, consequentemente, o condomínio reverterá a inadimplência.
Protestos e ações judiciais
Caso todas essas soluções não sejam suficientes, o síndico pode negativar o nome do morador inadimplente, porém, este processo precisa ser aprovado em assembleia, com um prazo máximo para o morador quitar a taxa condominial.
Além disso, é possível realizar o protesto para recuperar a inadimplência antes das ações judiciais. Em casos mais graves, quando não há um acordo com o morador, a justiça pode ser acionada.
Artigo escrito por Felipe Ervilha Fernandes, síndico profissional, proprietário da Sindboss.